Purkava uusrakentaminen
Asunto-osakeyhtiöiden päätöksenteko rakennusten purkamisesta ja uusrakentamisesta helpottui, kun lainmuutokset purkavasta uusrakentamisesta tulivat voimaan 1.3.2019.
Purkavalla uusrakentamisella tarkoitetaan sitä, että kasvukeskuksissa sijaitsevat taloyhtiöt purkavat tai luovuttavat isojen peruskorjausten ja -parannusten tarpeessa olevia rakennuksiaan ja tilalle rakennetaan enemmän uusia asuntoja ja muita huoneistoja.
Käytännössä purkava uusrakentaminen on yleensä taloudellisesti tarkoituksenmukaista lähinnä 1960-80 luvulla rakennetussa, suurten peruskorjausten edessä olevassa matalahkossa taloyhtiössä, joka on kasvukeskuksessa hyvien liikenneyhteyksien varrella ja saatavissa on paljon lisärakennusoikeutta. Laki helpottaa erityisesti kehittyvien kaupunkialueiden maankäyttö- ja asuntopolitiikan toteutusta.
a) Taloyhtiön yhtiökokous päättää 4/5:n määräenemmistöllä purkamisesta ja uusrakentamisesta. Taloyhtiö purkaa vanhat rakennukset ja rakennuttaa uusia rakennuksia, joiden osakehuoneistoja tarjotaan vanhoille osakkaille näiden vanhoja huoneistoja ja osakkeita vastaavasti. Lisähuoneistoja tarjotaan yhtiön päätöksen mukaisesti myös muille. Jos osakas ei halua osallistua hankkeeseen, hänellä on oikeus vaatia osakkeidensa lunastamista käypään hintaan.
b) Taloyhtiö luovuttaa kokonaan tai osittain rakennuksensa ja kiinteistönsä yhteistyökumppanilleen, joka purkaa ja rakentaa uudet rakennukset. Uusien rakennusten huoneistoja tarjotaan taloyhtiön vanhoille osakkaille näiden vanhojen huoneistojen suhteessa. Vanhan rakennuksen purkamisen tai luovuttamisen ehtona on 4/5:n enemmistö ja yhdenvertaisuusperiaatteen mukainen mahdollisuus saada vastaava huoneisto uudesta rakennuksesta. Osakas voi myös vaatia osakkeidensa lunastamista käyvästä hinnasta.
c) Yli 90 prosenttia purkukuntoisen taloyhtiön osakkeista ja niiden äänimäärästä hankkineella sijoittajalla tai rakennusliikkeellä on oikeus lunastaa loput osakkeet käyvästä hinnasta. Osakkaalla on tällaisessa tilanteessa myös oikeus vaatia osakkeidensa lunastamista käyvästä hinnasta.
d) Lisäksi jos taloyhtiön rakennukset ovat purkukunnossa, yhtiökokous voi 4/5:n enemmistöllä päättää rakennusten ja kiinteistöjen myynnistä ja selvitystilasta, jossa yhtiön netto-omaisuus jaetaan osakkaille, jotta osakkaat saavat rahoitusta esim. uuden huoneiston hankkimiseen jostain muualta.
Purkavaa uusrakentamista voivat hyödyntää erityisesti kasvavien kaupunkiseutujen 1960–80-luvuilla rakennetut taloyhtiöt, joilla on edessä laajoja peruskorjauksia. Hankkeiden kannattavuus riippuu muun muassa yhtiön rakennusten kunnosta, sijainnista, lisärakennusoikeuden määrästä ja arvosta sekä pysäköintiratkaisuista.
Purkava uusrakentaminen tehostaa olemassa olevan infrastruktuurin käyttöä ja laskee infrastruktuuri- ja liikkumiskustannuksia ja liikenteen päästöjä. Rakennuskannan uusimisella ratkaistaan huonolaatuisen rakentamisen ongelmia ja tehdään ekologisempia rakennuksia.
Purkava uusrakentaminen on myös erityisesti pääkaupunkiseudulla merkittävä keino vastata asuntotuotantotarpeeseen (esim. Helsinki suunnittelee, että 40 prosenttia uusista asunnoista tehdään lisärakentamisena). Kaupunkirakenteen tiivistäminen mahdollistaa alueiden kokonaisvaltaisen kehittämisen, parantaa tuottavuutta ja kohentaa rapistuvien alueiden identiteettiä ja imagoa.
Purkavassa uusrakentamisessa yhtiön ja osakkaiden rahoitus on neuvoteltava uudelleen. Osalla osakkaista ei välttämättä ole varaa jatkaa yhtiön osakkaina.
Aiemmin asunto-osakeyhtiön oli päätettävä rakennusten purkamisesta yksimielisesti. Vanhassa laissa ei ollut otettu huomioon sitä, että osakkaiden asuntojen arvo, huoneistojen hallintaoikeus ja osakkaiden keskenään yhdenvertainen kohtelu voidaan toteuttaa myös siten, että vanhoille osakkaille tarjotaan uusia asuntoja uudesta rakennuksesta. Yksimielisyysvaatimuksesta on seurannut se, että käytännössä yksi osakas on voinut estää kaikkien muiden osakkaiden kannattaman purkavan uusrakentamisen.
4/5:n määräenemmistö on tarpeen taloyhtiöiden osakehuoneistojen, niiden käyttötarkoitusten, käypien arvojen, kustannusvastuun ja osakkaiden erilaisuuden huomioon ottamiseksi. 4/5:n määräenemmistö lasketaan kokoukseen osallistuvien osakkaiden äänistä ja osakkeista. Näin osakas ei voi passiivisuudellaan estää suuren enemmistö aktiivisesti kannattamaa muutosta.
Jotta kaikilla osakkailla olisi varmasti mahdollisuus osallistua kokoukseen henkilökohtaisesti tai valtuutetun edustamana, kokouskutsuaika on tavallista pidempi, vähintään 2 kuukautta, ja purkavasta uusrakentamisesta on laadittava osakkaille seikkaperäinen suunnitelma etukäteen.
Erilaiset osakkaat on otettu huomioon 4/5:n määräenemmistövaatimuksessa, purkavaa uusrakentamista koskevan suunnitelman seikkaperäisissä sisältövaatimuksissa ja kokouskutsuvaatimuksissa. Vähintään kahden kuukauden kokouskutsuaika on tarpeen senkin vuoksi, että jokainen osakas ehtii neuvotella pankkinsa kanssa purkavan uusrakentamisen vaikutuksesta lainoihinsa.
Taloyhtiön on lisäksi hankittava suunnitelmasta riippumattoman kiinteistöalan asiantuntijan lausunto hankkeesta päättävien osakkaiden käyttöön, koska taloyhtiöiden osakkaat eivät itse yleensä ole rakentamisen, asuntokaupan ja kiinteistösijoittamisen asiantuntijoita.
Asunnon vaihtotarve - väistöasunto tai pysyvä muutto muualle - on otettu huomioon purkavaan uusrakentamista koskevan suunnitelman seikkaperäisissä tietovaatimuksissa, yhtiökokouskutsuvaatimuksissa, hanketta vastustavan osakkaan oikeudessa vaatia osakkeidensa lunastamista käypään hintaan ja vanhan asunnon hallintaoikeuden päättymisen sitomisessa lunastushinnan maksuun (jatkuu 3 kuukautta maksun jälkeenkin).
Purkavaa uusrakentamista tarkoittava hanke kestää aina vuosia. Kattava suunnitelma ja sitä koskeva riippumattoman asiantuntijan lausunto helpottaa myös tulevan asunnon myyntiä, jos osakkaalle tulee tarve irtautua hankkeesta sen käynnistymisen ja valmistumisen välisenä aikana.