Asunnon ostajaa suojaavia vakuusjärjestelmiä pyritään parantamaan

Tarkoituksena on parantaa uusien asuntojen ostajien ja asunto-osakeyhtiöiden turvaa vakavissa rakennusvirheissä. Tähän pyritään laajentamalla asuntorakentajien velvollisuutta asettaa vakuus suorituskyvyttömyytensä varalta. Vakuus tarvittaisiin myös valmiina myytäville asunnoille. Nykyisin tällainen rakennusvirheet kattava vakuus tarvitaan vain silloin, kun asuntoja tarjotaan kuluttajille rakentamisvaiheen aikana.

Ehdotus sisältää myös erityissäännöksiä vakuuksista, joita edellytetään rakennettaessa uusia asuinhuoneistoja vanhoille taloyhtiöille, esimerkiksi kerrostalon ullakkotiloihin. Lain soveltamisalaa esitetään laajennettavaksi siten, että säännökset koskisivat myös osaomistusasuntoja. Sen sijaan asumisoikeusasuntoja laki ei edelleenkään koske, vaan niistä säädetään omassa laissaan.

Asuntokauppatyöryhmä luovutti tänään mietintönsä oikeusministeri Johannes Koskiselle.

Myös valmiina myytäville uusille asunnoille rakennusvirhevakuus

Työryhmä ehdottaa, että uuden asunnon ensimmäisellä myyjällä (käytännössä siis asunnot rakentaneella rakennusliikkeellä) olisi velvollisuus järjestää rakennusvirhevakuus suorituskyvyttömyytensä varalta myös silloin, kun asunnot myydään valmiina.

Suorituskyvyttömyysvakuus turvaa kymmenen vuoden ajan ostajan ja asunto-osakeyhtiön tai muun asuntoyhteisön taloudellisen aseman sellaisissa tapauksissa, joissa asunnossa tai rakennuksen muissa osissa ilmenee myöhemmin vakavia rakennusvirheitä eikä myyjä konkurssin tai toiminnan lopettamisen vuoksi enää itse kykene niistä vastaamaan.

Nykyisin tällainen vakuus on asetettava vain, jos asunto-osakkeita tarjotaan kuluttajan ostettavaksi rakentamisvaiheessa. Ostajan oikeusturva vaihtelee siis merkittävästi riippuen siitä, missä vaiheessa rakentamista uusia asuntoja on tarjottu ostettavaksi.

Lisäksi työryhmä ehdottaa, että ostajan asemaa rakentamisvaiheessa turvaavat säännökset koskisivat myös asunto-osuuskuntia. Nykyisin säännökset koskevat vain asunto- ja muita osakeyhtiöitä.

Osaomistusasunnoille omia erityissäännöksiä

Lakia on tarkoitus laajentaa koskemaan myös viime vuosina markkinoille tulleita osaomistusasuntoja. Näissä asunnon hallintaansa saava ostaja hankkii alussa yleensä vain vähemmistöosuuden osakkeista ja muu osuus jää myyjänä toimivan elinkeinonharjoittajan omistukseen. Lisäksi myyjän ja ostajan välillä tehdään tavallisesti vuokrasopimus.

Ostajan ilmoitettava sekä virheestä että vaatimuksista

Työryhmä esittää, että asunnon ostajan olisi ilmoitettava kohtuullisessa ajassa paitsi asunnossa havaitusta virheestä, myös sen aiheuttamista vaatimuksista. Muutos koskisi sekä uusien että vanhojen asuntojen kauppaa. Näin virheilmoitusta koskevat säännökset tulisivat samanlaisiksi kuin omakotitalojen ja muiden kiinteistöjen kauppaa koskevan maakaaren vastaavat säännökset.

Muutoksen tarkoituksena on edistää virhetilanteiden selvittämistä nopeasti. Nykyisin saattaa mennä pitkäkin aika, ennen kuin ostaja ilmoittaa vaatimuksensa. Tämä ei ole työryhmän mielestä myyjän kannalta kohtuullista. Muutos koskisi vuositarkastuksen jälkeen ilmeneviä virheitä. Uusien asuntojen vuositarkastuksessa riittäisi edelleen pelkkä virheestä ilmoittaminen.

Yhteisöllä vai ostajalla oikeus vedota virheisiin?

Myyjän virhevastuuta koskevat asuntokauppalain säännökset ovat osoittautuneet ongelmallisiksi silloin, kun virhe ilmenee asunto-osakeyhtiön tai muun asuntoyhteisön kunnossapitovastuulle kuuluvassa kiinteistön osassa. On syntynyt epätietoisuutta erityisesti siitä, kumpi – ostaja vai asuntoyhteisö – saa käyttää puhevaltaa tällaisissa tilanteissa.

Vastuusuhteiden selventämiseksi ehdotetaan, että pääsääntöisesti vain asuntoyhteisöllä olisi oikeus vedota näihin virheisiin. Koska yhteisö ei ole sopimusosapuoli tehdyssä kaupassa, se voisi vaatia vain virheen oikaisua ja vahingonkorvausta. Kaupan purkamisen tai kauppahinnan alentamisen vaatiminen ei tulisi kysymykseen.

Jos kauppaa ei tule, myyjän on palautettava ennakkovarausmaksu

Asuntojen kysyntää selvittääkseen asuntojen tuottajat markkinoivat uusia kohteitaan usein ennakolta. Asunnon ostosta kiinnostunut voi varata asunnon suorittamalla varausmaksun.

Työryhmä ehdottaa, että asuntokauppalakiin lisättäisiin säännökset tällaisten varausmaksujen merkityksestä. Jos kauppa tehdään, varausmaksu olisi laskettava kokonaisuudessaan osaksi kauppahintaa. Jos kauppaa ei tehdä, myyjä olisi aina velvollinen palauttamaan maksun varauksen tehneelle. Toisin kuin käsirahassa, palautusvelvollisuus koskisi siis myös tapauksia, joissa kaupan syntymättä jääminen ei johdu myyjästä.

Lisäksi lakiin lisättäisiin säännökset tapauksista, joissa joku tekee ostotarjouksen asunnosta ja ostotarjouksensa vakuudeksi sitoutuu suorittamaan vakiomääräisen vahingonkorvauksen, ns. sopimussakon, siltä varalta, että hän vetäytyy kaupasta.

Uutta olisi myös se, että varausmaksua, käsirahaa ja vakiokorvausta koskevia säännöksiä sovellettaisiin myös silloin, kun varauksen tai ostotarjouksen tekijä on elinkeinonharjoittaja. Osapuolet voisivat kuitenkin sopia asiasta toisinkin.

Kuluttajavalituslautakunnalle ehdotetaan uusia tehtäviä

Kuluttajavalituslautakunta käsittelee asunnon kauppaa, asunnon ostotarjousta ja asunnosta tehtyä käsirahasopimusta koskevat kiistat sekä myös vakuuden vapauttamista koskevat riidat. Asuntokauppa-asiat ovat tällä hetkellä lautakunnan suurin ja työläin asiaryhmä. Esimerkiksi vuonna 2002 tuli vireille yli 200 asiaa.

Työryhmä ehdottaa laajennuksia kuluttajavalituslautakunnan toimivaltaan asuntokaupan osapuolten oikeusturvan parantamiseksi. Lautakunta voisi jatkossa käsitellä esimerkiksi rakentamisvaiheen vakuuksien käyttöön ottamista koskevia erimielisyyksiä.

Työryhmän korostaa, että kuluttajavalituslautakunta on keskeinen asuntokaupan oikeusturvaelin. Lautakunnalla ei kuitenkaan ole työmäärän nähden tarpeeksi henkilökuntaa, minkä vuoksi asiat ovat jatkuvasti ruuhkautuneita ja käsittelyajat kohtuuttoman pitkiä. Valitusten keskimääräinen käsittelyaika ylittää jo yhden vuoden.

Työryhmä vetoaakin, että oikeusministeri varmistaisi lautakunnalle riittävät voimavarat sekä nykyisten että ehdotettujen lisätehtävien hoitamiseen.

Lisätietoja:

lainsäädäntöneuvos Marjo Lahelma, puh. (09) 1606 7672, [email protected] (virkamatkan takia paikalla vasta 12.5.2003)

lainsäädäntöneuvos Katri Kummoinen, puh. (09) 1606 7514, [email protected]

> > Työryhmän mietintö