Säkerhetssystemen till skydd för bostadssköparen skall förbättras

Förslaget avser att förbättra skyddet för bostadsköpare och bostadsaktiebolag vid allvarliga byggfel genom att utvidga bostadsbyggarnas skyldighet att ställa säkerhet för den händelse de inte kan fullgöra sin prestationsskyldighet. Säkerhet behövs enligt förslaget även för bostäder som säljs i färdigt skick. För närvarande krävs en sådan säkerhet för byggfel endast då bostäder erbjuds konsumenterna under byggskedet.

I förslaget ingår också specialbestämmelser om säkerheter som krävs då nya bostäder byggs i gamla husbolag, t.ex. på vinden i flervåningshus. Lagens tillämpningsområde föreslås bli utvidgat till att omfatta också delägarbostäder. Däremot gäller lagen inte heller i fortsättningen bostadsrättsbostäder. Bestämmelser om dem finns i en egen lag.

Arbetsgruppen överlämnade i dag sitt betänkande till justitieminister Johannes Koskinen.

Säkerhet för byggfel även i fråga om färdigställda bostäder

Arbetsgruppen föreslår att den första säljaren av enny bostad (dvs. i praktiken den byggfirma som har byggt bostaden) skall vara skyldig att med tanke på eventuell insolvens ställa säkerhet för byggfel också i de fall då bostäderna säljs i färdigt skick.

Insolvenssäkerheten skyddar köparens och bostadsaktiebolagets eller någon annan bostadssammanslutnings ekonomiska ställning under tio år i sådana fall där allvarliga byggfel upptäcks i bostaden eller byggnadens övriga delar och säljaren inte längre kan svara för dem på grund av konkurs eller för att verksamheten lagts ned.

I dagsläget skall en sådan säkerhet ställas endast om bostadsaktier erbjuds konsumenten under byggskedet. Köparens rättsskydd varierar sålunda avsevärt beroende på när de nya bostäderna utbjuds till salu.

Arbetsgruppen föreslår vidare att de bestämmelser som tryggar köparens ställning under byggskedet också skall gälla bostadsandelslag. För närvarande gäller de enbart bostadsaktiebolag och andra aktiebolag.

Specialbestämmelser för delägarbostäder

Meningen är att lagen skall utvidgas till att omfatta även delägarbostäder, som kom ut på marknaden i fjol. Den som köper en delägarbostad köper i första skedet endast en minoritetsandel av de aktier som medför rätt att besitta bostaden. Resten av aktierna ägs av näringsidkaren, dvs. säljaren. Dessutom görs i allmänhet ett hyresavtal upp mellan säljaren och köparen.

Köparen skall anmäla både fel och krav

Arbetsgruppen föreslår att den som köper en bostad inom rimlig tid skall anmäla inte bara fel som upptäckts i bostaden utan också sina krav till följd av felen. Ändringen skall gälla köp av både nya och gamla bostäder. Härigenom kommer reklamationsbestämmelserna att överensstämma med jordabalkens motsvarande bestämmelser om köp av egnahemshus och andra fastigheter.

Syftet med ändringen är att göra det lättare att snabbt klara upp problemsituationer. I dagsläget kan det gå lång tid innan köparen meddelar sina krav. Detta anser arbetsgruppen inte vara skäligt ur säljarens synvinkel. Ändringen avses gälla fel som visar sig efter årsgranskningen. När det gäller årsgranskningen av nya bostäder behöver också i fortsättningen endast felen anmälas.

Är det samfundet eller köparen som har rätt att åberopa fel?

Bestämmelserna i lagen om bostadsköp om säljarens ansvar för fel har visat sig vara problematiska då felet finns i en sådan del av fastigheten som omfattas av bostadsaktiebolagets eller någon annan bostadssammanslutnings underhållsansvar. Oklarhet har framför allt rått i fråga om vem – köparen eller bostadssamman-slutningen – som har talan i sådana situationer.

För att göra ansvarsförhållandena klarare föreslår arbetsgruppen att endast bostadssammanslutningen i regel skall ha rätt att åberopa dessa fel. Eftersom sammanslutningen inte är part i köpet, kan den bara kräva att felen korrigeras och skadestånd betalas. Krav på att köpet skall hävas eller priset sänkas kommer inte på fråga.

Om köpet inte blir av skall säljaren återställa reserveringsavgiften

Bostadsproducenterna marknadsför ofta sina nya objekt på förhand för att därigenom kartlägga efterfrågan på bostäder. Den som är intresserad av att köpa en bostad kan reservera en genom att betala en reserveringsavgift.

Arbetsgruppen föreslår att i lagen om bostadsköp tas in bestämmelser om reserveringsavgifternas betydelse. Om köpet blir av, räknas hela reserverings-avgiften som en del av priset. Om köpet inte blir av, är säljaren alltid skyldig att betala tillbaka avgiften. I motsats till vad som gäller för handpenningar omfattar alltså återbetalningsskyldigheten också de fall där det inte beror på säljaren att köpet inte blir av.

Vidare skall i lagen tas in bestämmelser om sådana fall där någon ger ett anbud på en bostad och som säkerhet för anbudet förbinder sig att betala en standardersättning, s.k. avtalsböter, om han drar sig ur köpet.

Nytt i sammanhanget är också att bestämmelserna om reserveringsavgift, hand-penning och standardersättning tillämpas även då den som gör en reservering eller lämnar ett anbud är en näringsidkare. Parterna kan dock komma överens om något annat förfarande.

Nya uppgifter för konsumentklagonämnden

Konsumentklagonämnden behandlar ärenden som gäller tvistemål om köp av bostäder, köpeanbud på bostäder och avtal om handpenning för bostäder samt tvistemål som gäller frigörande av säkerhet. Bostadsköpsärendena sysselsätter för närvarande nämnden mest. T.ex. under 2000 väcktes över 200 sådana ärenden.

Arbetsgruppen föreslår att konsumentklagonämndens behörighet utvidgas för att förbättra rättssäkerheten för parterna i ett bostadsköp. Nämnden kan enligt förslaget i fortsättningen t.ex. behandla meningsskiljaktigheter kring säkerheter i byggskedet.

Arbetsgruppen betonar att konsumentklagonämnden är ett viktigt rättsskyddsorgan vid bostadsköp. Nämndens personal är dock otillräcklig för dess stora arbetsbörda, vilket har lett till att ärendena hopas och handläggningstiderna blir oskäligt långa. Den genomsnittliga handläggningstiden för besvär är för närvarande längre än ett år.

Arbetsgruppen vädjar därför till justitieministeriet att se till att nämnden får tillräckliga resurser för både sina nuvarande uppgifter och de föreslagna nya uppgifterna.

Ytterligare upplysningar:

lagstiftningsrådet Marjo Lahelma, tfn (09) 1606 7672, [email protected]

(anträffbar först 12.5.2003 på grund av tjänsteresa)

lagstiftningsrådet Katri Kummoinen, tfn (09) 1606 7514, [email protected]

> > Arbetsgruppens promemoria