Asunto-osakeyhtiölakia ehdotetaan uudistettavaksi

Lakia ehdotetaan täydennettäväksi siten, että yhtiö voi osakehuoneiston hallintaanotolla puuttua asuinhuoneiston lyhytaikaiseen vuokraamiseen, jos siitä aiheutuu yhtiölle tai osakkeenomistajille asuinkäytöstä poikkeavia lisäkustannuksia tai muuta haittaa. Hallintaanoton perusteena olevalla menettelyllä on oltava vähäistä suurempi merkitys. Arvioinnissa kiinnitettäisiin huomiota toistuvasta lyhytvuokrauksesta aiheutuviin vaikutuksiin kokonaisuutena ja siihen, poikkeaako lisäkustannus tai haitta osakehuoneiston tavanomaisesta asuinkäytöstä. 

Lisäksi ehdotetaan, että huoneiston toisen käyttöön antaneen osakkeenomistajan olisi huolehdittava, että hänellä on tarvittavat tiedot huoneiston käyttöoikeuden saaneesta. Tällaisia tietoja olisivat muun muassa lyhytvuokralaisen tunniste- ja yhteystiedot. Yhtiö voi tarvita tietoja mahdollisen lyhytvuokralaisen aiheuttaman vahinkotapahtuman selvittämiseksi.

Osakehuoneiston hallintaanottoperusteita ehdotetaan täydennettäväksi uudella häiritsevän elämän viettämiseen tai järjestyksen rikkomiseen rinnastuvan erittäin painavan syyn perusteella. Ehdotettu uusi hallintaanottoperuste voisi tulla sovellettavaksi esimerkiksi tilanteessa, jossa osakkeenomistajan tai muun osakehuoneistossa asuvan vieraat tai tämän johdosta yhtiön rakennuksessa tai kiinteistöllä muuten vierailevat henkilöt aiheuttavat toistuvasti muille osakkeenomistajille haittaa tai häiriötä taikka vahinkoa yhtiön omaisuudelle.

Hallintaanottoperusteita ehdotetaan täydennettäväksi myös siten, että terveyden säilyttämiseksi säädetyn tai määrätyn rikkominen voi olla peruste osakehuoneiston ottamiselle yhtiön hallintaan. Terveyden säilyttämiseksi annettuja säännöksiä on muun muassa tupakkalaissa, jonka perusteella viranomainen voi määrätä tupakointikiellosta asuntoyhteisössä.

Esityksessä ehdotetaan selvennettäväksi osakehuoneiston käyttötarkoituksen ja vastikeperusteen muuttamista koskevia päätöksentekoedellytyksiä. Alueellisen kehityksen ja yhteiskunnan rakennemuutosten johdosta eri käyttötarkoituksen osakehuoneistoille (erityisesti liikehuoneistot) ei välttämättä ole enää tarkoituksen mukaista käyttöä eikä kysyntää. Näissä tapauksissa osakehuoneiston arvoa ja käytettävyyttä osakkeenomistajien kannalta voi olennaisesti parantaa huoneiston käyttötarkoituksen muuttaminen esimerkiksi liikehuoneistosta asuinhuoneistoksi. 

Esityksessä ehdotetaan, että osakkeenomistajien suostumusta yhtiöjärjestyksen muuttamiseen ei tarvita, kun osakehuoneiston yhtiövastikeperuste muutetaan käyttötarkoituksen muutoksen yhteydessä vastaamaan muihin saman käyttötarkoituksen osakehuoneistoihin sovellettavaa yhtiövastikeperustetta ja yhtiövastikeperusteen muutosta kannattaa vähintään neljä viidesosaa (4/5) yhtiön kaikista muista kuin muutoksen kohteena olevan osakeryhmän osakkeenomistajan osakkeista ja äänistä. Tämä tarkoittaa sitä, että suuressa osassa yhtiöistä yksi osakas ei voisi vastustamalla estää tällaista muutosta, joka on yhtiön kaikkien muiden osakkaiden kannalta hyväksyttävissä.

Asunto-osakeyhtiöiden konkurssit ovat toistaiseksi verrattain harvinaisia, mutta konkurssihakemuksien määrä on kasvanut vuosittain. Esityksessä ehdotetaan, että päätösvalta asunto-osakeyhtiön omaisuuden luovuttamisesta konkurssiin olisi ensisijaisesti yhtiökokouksella. Näin parannetaan osakkeenomistajien tiedonsaantia asiasta ja edistetään konkurssin välttämiseksi käytettävissä olevien keinojen selvittämistä. 

Hallitus saisi tehdä päätöksen yhtiön hakemisesta konkurssiin, jos yhtiökokouksen päätöstä ei voida odottaa aiheuttamatta yhtiön toiminnalle olennaista haittaa. Ehdotuksella on tarkoitus huomioida tilanteet, joissa konkurssiin hakemisesta on poikkeuksellisesti tarve päättää kiireellisesti. Hallitukselle ehdotetaan erillistä informointivelvollisuutta osakkeenomistajille tällaisesta päätöksestä.

Lisäksi laissa otettaisiin nykyistä paremmin huomioon osakkaiden hallintaoikeus ja vastikkeenmaksuvelvollisuus. Konkurssiin asettamisen jälkeen olisi kuukauden ”rauhoitusaika” ennen hallintaoikeuden menettämistä ja vastikkeenmaksuvelvollisuuden lakkaamista. Osakkeenomistajan vuokralaisen asema järjestettäisiin vastaavalla tavalla.