Asunto-osakeyhtiölaki uudistui

Yhtiö voi jatkossa puuttua osakehuoneiston hallintaanotolla puuttua asuinhuoneiston lyhytaikaiseen vuokraamiseen, jos siitä aiheutuu yhtiölle tai osakkeenomistajille asuinkäytöstä poikkeavia lisäkustannuksia tai muuta haittaa. Hallintaanoton perusteena olevalla menettelyllä on oltava vähäistä suurempi merkitys.

Arvioinnissa kiinnitetään huomiota toistuvasta lyhytvuokrauksesta aiheutuviin vaikutuksiin kokonaisuutena ja siihen, poikkeaako lisäkustannus tai haitta osakehuoneiston tavanomaisesta asuinkäytöstä. 

Huoneiston toisen käyttöön antaneen osakkeenomistajan olisi huolehdittava, että hänellä on tarvittavat tiedot huoneiston käyttöoikeuden saaneesta. Tällaisia tietoja ovat muun muassa lyhytvuokralaisen tunniste- ja yhteystiedot. Taloyhtiö voi tarvita tietoja mahdollisen lyhytvuokralaisen aiheuttaman vahinkotapahtuman selvittämiseksi.

Osakehuoneiston hallintaanottoperusteita täydennetään uudella häiritsevän elämän viettämiseen tai järjestyksen rikkomiseen rinnastuvan erittäin painavan syyn perusteella. Ehdotettu uusi hallintaanottoperuste voii tulla sovellettavaksi esimerkiksi tilanteessa, jossa osakkeenomistajan vieraat tai tämän johdosta yhtiön kiinteistöllä muuten virailevat henkilöt aiheutavat toistuvasti muille osakkeenomistajille häiriötä taikka vahinkoa yhtiön omaisuudelle.

Lisäksi hallintaanottoperusteita täydennetään siten, että terveyden säilyttämiseksi säädetyn tai määrätyn rikkominen voi olla peruste osakehuoneiston ottamiselle yhtiön hallintaan. Taloyhtiöllä on siten jatkossa paremmat keinot puuttua esimerkiksi tupakkalain mukaisen tupakointikiellon rikkomiseen.

Osakehuoneiston käyttötarkoituksen ja vastikeperusteen muuttamista koskevia päätöksentekoedellytyksiä selkeytetään. Alueellisen kehityksen ja yhteiskunnan rakennemuutosten johdosta eri käyttötarkoituksen osakehuoneistoille (erityisesti liikehuoneistot) ei välttämättä ole enää tarkoituksen mukaista käyttöä eikä kysyntää. Näissä tapauksissa osakehuoneiston arvoa ja käytettävyyttä osakkeenomistajien kannalta voi olennaisesti parantaa huoneiston käyttötarkoituksen muuttaminen esimerkiksi liikehuoneistosta asuinhuoneistoksi. 

Jatkossa osakkeenomistajien suostumusta yhtiöjärjestyksen muuttamiseen ei tarvita, kun osakehuoneiston yhtiövastikeperuste muutetaan käyttötarkoituksen muutoksen yhteydessä vastaamaan muihin saman käyttötarkoituksen osakehuoneistoihin sovellettavaa yhtiövastikeperustetta ja yhtiövastikeperusteen muutosta kannattaa vähintään neljä viidesosaa (4/5) yhtiön kaikista muista kuin muutoksen kohteena olevan osakeryhmän osakkeenomistajan osakkeista ja äänistä. Tämä tarkoittaa sitä, että suuressa osassa yhtiöistä yksi osakas ei voisi vastustamalla estää tällaista muutosta, joka on yhtiön kaikkien muiden osakkaiden kannalta hyväksyttävissä.

Asunto-osakeyhtiöiden konkurssit ovat toistaiseksi verrattain harvinaisia, mutta konkurssihakemuksien määrä on kasvanut vuosittain. Osakkeenomistajien tiedonsaantia ja vaikutusmahdollisuuksia parannetaan siten, että jatkossa päätösvalta asunto-osakeyhtiön omaisuuden luovuttamisesta konkurssiin on ensisijaisesti yhtiökokouksella. Näin osakkaiden kannat tulevat selvitetyksi aiempaa paremmin ja osakkaat voivat ilmaista halukkuutensa osallistua yhtiön toiminnan rahoitukseen maksukyvyttömyyden välttämiseksi yhtiökokouksessa. 

Hallitus saatehdä päätöksen yhtiön hakemisesta konkurssiin, jos yhtiökokouksen päätöstä ei voida odottaa aiheuttamatta yhtiön toiminnalle olennaista haittaa. Ehdotuksella huomioidaan tilanteet, joissa konkurssiin hakemisesta on poikkeuksellisesti tarve päättää kiireellisesti. Hallituksen on tiedotettava osakkeenomistajille tällaisesta päätöksestä.

Laissa otetaan nykyistä paremmin huomioon osakkaiden hallintaoikeus ja vastikkeenmaksuvelvollisuus. Konkurssiin asettamisen jälkeen olisi kuukauden ”rauhoitusaika” ennen hallintaoikeuden menettämistä ja vastikkeenmaksuvelvollisuuden lakkaamista. Osakkeenomistajan vuokralaisen asema järjestettäisiin vastaavalla tavalla.

Lisäksi säädetään asunto-osakeyhtiön konkurssin vaikutuksista osakkeenomistajan ja tämän vuokralaisen väliseen vuokrasuhteeseen. Osakkeenomistajan on viipymättä ilmoitettava vuokralaiselle hallintaoikeutensa lakkaamisesta ja vuokrasopimuksen päättymisestä. Ilmoitusvelvollisuuden laiminlyönnin seurauksena on osakkeenomistajan korvausvastuu muuttokustannuksista, jos tämä ei voi osoittaa vuokralaisen muutoin tienneen osakkeenomistajan hallintaoikeuden lakkaamisesta.