Asunnon ostajan turva paranee ensi vuoden alusta

Tasavallan presidentin on tarkoitus vahvistaa lainmuutokset perjantaina 7. lokakuuta tulemaan voimaan 1.1.2006.

Uusien säännösten mukaan uuden asuntoyhteisön perustajaosakkaan, käytännössä asunnot rakentavan rakennusliikkeen, tulee asettaa vakuus rakennusvirheiden varalta myös silloin, kun asunnot myydään vasta niiden valmistuttua. Tämä vakuus korvaa rakennusvirheistä aiheutuneet vahingot, jos rakennusliike konkurssin tai toimintansa lopettamisen takia ei enää kykene vastaamaan niistä. Vakuusvelvoitteen noudattamista valvoo kuluttaja-asiamies.

Voimassa olevan lain mukaan tämä kymmenen vuotta kattava ns. suorituskyvyttömyysvakuus on asetettava vain silloin, kun asuntoja tarjotaan kuluttajille rakentamisvaiheen aikana. Uuden asunnon ostajien turva voi siten merkittävästi vaihdella riippuen siitä, ostetaanko asunto rakenteilla olevasta vai jo valmistuneesta rakennuksesta.

Suorituskyvyttömyysvakuuden lisäksi perustajaosakkaan on edelleen asetettava asunto-osakeyhtiön ja ostajien asemaa rakentamisvaiheessa turvaava vakuus. Ensi vuoden alusta tämä vakuusvaatimus laajenee koskemaan myös asunto-osuuskuntia. Rakentamisvaiheen vakuuksin turvataan myös ns. osaomistusasuntojen ostajia.

Myös lisärakentamisessa, kuten rakennettaessa asuntoja ullakkotiloihin, on asetettava samanlaiset vakuudet kuin uudisrakentamisessakin.

Suorituskyvyttömyysvakuus vaaditaan kuitenkin vain, jos hankkeen toteuttaa muu kuin se yhtiö, johon asuntoja rakennetaan lisää.

Uudet säännökset suorituskyvyttömyysvakuudesta koskevat vasta lain voimaantulon jälkeen aloitettavia rakennushankkeita.

Vakuuksien käyttöönotto ja vapautuminen yksinkertaisemmaksi

Asunnon ostajien ja asuntoyhteisön mahdollisuus vaatia pankkitalletuksen, pankkitakauksen taikka muun heidän hyväkseen asetetun vakuuden käyttöönottoa yksinkertaistuu. Tähän asti vakuuden saaminen käyttöön on muissa kuin konkurssitapauksissa ollut hankalaa. Asia on pitänyt viedä tuomioistuimen ratkaistavaksi, jos suorituskykyinen rakennusliike jättää velvoitteitaan täyttämättä. Jatkossa vaatimuksen vakuuden käyttöönottamisesta voi käsitellä kuluttajavalituslautakunta, joka tähän asti on voinut päättää vain vakuuden vapauttamisesta.

Perustajaosakkaille ongelmia on puolestaan aiheuttanut se, että ostajat ovat saattaneet olla suostumatta vakuuden vapauttamiseen vain varmuuden vuoksi. Uusien säännösten mukaan vakuus vapautuu automaattisesti ilman ostajan suostumusta vuoden kuluttua siitä, kun vuositarkastus on pidetty asuntoyhteisön kaikissa rakennuksissa. Ostaja voi kuitenkin estää vakuuden vapautumisen viemällä asian kuluttajavalituslautakunnan tai tuomioistuimen tutkittavaksi.

Asuntoyhteisölle puhevalta, jos virhe rakennuksen rakenteissa tai yhteisön yhteisissä tiloissa

Uutta asuntoa koskevia virhesäännöksiä selvennetään niissä tapauksissa, joissa virhe ilmenee sellaisissa kiinteistön osissa, jotka kuuluvat asuntoyhteisön kunnossapitovastuulle. Lähtökohtana on, että oikeus vedota tällaiseen virheeseen on vain asuntoyhteisöllä. Asuntoyhteisö voi vaatia virheen oikaisua ja vahingonkorvausta, mutta ei kaupan purkua tai hinnanalennusta.

Kuluttajavalituslautakunta voi jatkossa käsitellä tällaisiin virheisiin liittyvät asiat asuntoyhteisön hakemuksesta. Tähän asti lautakunta on käsitellyt vastaavia asioita vain yksittäisten ostajien hakemuksesta.

Asunnon ostajan tulee ilmoittaa kohtuullisessa ajassa paitsi asunnossa ilmenneestä virheestä myös siihen perustuvista vaatimuksistaan. Muutos koskee sekä uusien että käytettyjen asuntojen kauppaa. Uuden asunnon vuositarkastuksessa riittää kuitenkin edelleen pelkän virheen ilmoittaminen.

Uusia säännöksiä varausmaksuista ja sopimussakoista

Asuntojen tuottajat markkinoivat suunnitteilla olevia asuntoja usein ennakolta selvittääkseen asuntojen kysyntää, ja asunnosta kiinnostunut voi tällöin varata asunnon maksamalla varausmaksun. Jos kauppa toteutuu, tällainen ennakkomarkkinoinnin yhteydessä suoritettu varausmaksu on uusien säännösten mukaan laskettava kokonaisuudessaan osaksi kauppahintaa. Jos kauppaa ei synny, myyjä on aina velvollinen palauttamaan varausmaksun kokonaisuudessaan varaajalle.

Käsirahan sijasta asunnosta ostotarjouksen tekevä sitoutuu yhä useammin nykyisin suorittamaan tarjouksensa vakuudeksi sopimussakon siltä varalta, että hän vetäytyy kaupasta. Tällaisella vakiokorvausehdolla on jatkossa samanlainen merkitys kuin käsirahalla nykyisin.

Lisätietoja:

lainsäädäntöneuvos Katri Kummoinen, puh. (09) 1606 7514,

lainsäädäntöneuvos Marjo Lahelma, puh. (09) 1606 7672

sähköposti: [email protected]

>> Hallituksen esitys 21/2005 ja muut eduskuntakäsittelyyn liittyvät asiakirjat
>> Oikeusministeriö