Bättre skydd för bostadsköpare i början av nästa år
Bostadsköparens ställning förbättras då de nya bestämmelserna som utvidgar säkerhetssystemen i lagen om bostadsköp träder i kraft i början av nästa år. Skydd mot byggfel skall i fortsättningen ges också bostäder som säljs när de är färdigställda. I samma sammanhang görs också flera andra preciseringar i lagen om bostadsköp, som varit i kraft i tio år.
Republikens president har för avsikt att stadfästa lagändringarna fredagen den 7 oktober och de avses träda i kraft den 1 januari 2006.
Enligt de nya bestämmelserna skall en stiftande delägare i ett bostadsaktiebolag, i praktiken den byggfirma som bygger bostäderna, ställa säkerhet för byggfel också då bostäderna säljs först när de är färdigställda. Denna säkerhet ersätter skador på grund av byggfel, om byggfirman inte längre kan svara för dem på grund av att den gått i konkurs eller upphört med sin verksamhet. Konsumentombudsmannen ser till att skyldigheten att ställa säkerhet uppfylls.
Enligt nu gällande lag ställs en sådan tioårig s.k. insolvenssäkerhet endast då bostäderna bjuds ut till försäljning till konsumenter under byggfasen. Skyddet för dem som köper en ny bostad kan därför variera avsevärt beroende på om bostaden köps i en byggnad som håller på att uppföras eller i en färdigställd byggnad.
Utöver insolvenssäkerheten skall en stiftande delägare också ställaen säkerhet som tryggar bostadsaktiebolagets och köparnas ställning under byggfasen. I början av nästa år utvidgas detta säkerhetskrav till att omfatta även bostadsandelslag. Dessa säkerheter för byggfasen gäller också köpare av s.k. delägarbostäder.
Också vid tillbyggnad, t.ex. vid inrättande av bostäder i vindslokaler, skall samma slags säkerheter ställas som vid nybyggnad. Insolvenssäkerhet krävs dock bara då projektet genomförs av någon annan än det bolag där de ytterligare bostäderna byggs.
De nya bestämmelserna om insolvenssäkerhet gäller byggprojekt som inleds efter att lagen har trätt i kraft.
Användningen och frigörandet av säkerheterna förenklas
Det blir lättare för bostadsköpare och bostadssammanslutningar att kräva att bankdepositioner, bankgarantier eller andra säkerheter som ställts till förmån för dem tas i bruk. För närvarande är det svårt att få använda säkerheterna annat än vid konkurser. Om en solvent byggfirma har låtit bli att uppfylla sina förpliktelser har bostadsköparna och bostadssammanslutningarna hittills blivit tvungna att föra saken till domstol. I fortsättningen kommer krav på användning av säkerheter att kunna behandlas av konsumentklagonämnden, som hittills bara har kunnat besluta om frigörande av säkerheter.
För stiftande delägare har det varit problematiskt att köparna bara för säkerhets skull har kunnat låta bli att samtycka till att säkerheten frigörs. Enligt de nya bestämmelserna frigörs säkerheten automatiskt utan köparens samtycke ett år efter att årsgranskningen utförts i bostadssammanslutningens samtliga byggnader. Köparen kan dock hindra att säkerheten frigörs genom att föra saken till konsumentklagonämnden eller domstol.
Bostadssammanslutningen får rätt att föra talan vid fel i byggnadens konstruktioner eller sammanslutningens gemensamma lokaler och utrymmen
Bestämmelserna om sådana fel i nya bostäder som finns i de delar av fastighetensom omfattas av bostadssammanslutningens underhållsansvar har gjorts tydligare. Utgångspunkten är att endast bostadssammanslutningen skall ha rätt att åberopa sådana fel. Bostadssammanslutningen kan kräva att felen avhjälps och skadestånd betalas men inte att köpet hävs eller priset sätts ned.
Konsumentklagonämnden kommer härefter att kunna behandla ärenden som gäller sådana fel på yrkande av bostadssammanslutningen. Hittills har nämnden behandlat sådana ärenden endast på yrkande av enskilda köpare.
Bostadsköpare skall inom rimlig tid anmäla inte bara fel som upptäcks i bostaden utan också vilka krav de ställer med anledning av felet. Ändringen gäller köp av både nya och begagnade bostäder. Vid årsgranskningen av nya bostäder är det dock också i fortsättningen tillräckligt att anmäla enbart felet.
Nya bestämmelser om reserveringsavgifter och avtalsvite
För att undersöka efterfrågan marknadsför bostadsproducenterna ofta på förhand bostäder som är under planering och den som är intresserad av en bostad kan då betala en reserveringsavgift. Om ett köp kommer till stånd skall enligt de nya bestämmelserna reserveringsavgiften räknas som en del av köpesumman. Kommer inget köp till stånd skall säljaren alltid återbetala reserveringsavgiften till den som reserverat bostaden.
I stället för handpenning förbinder sig i dag den som ger ett anbud på en bostad allt oftare att som säkerhet för sitt anbud betala avtalsvite i den händelse att han eller hon drar sig ur köpet. En sådan standardersättning har i fortsättningen samma betydelse som dagens handpenning.
Ytterligare upplysningar:
lagstiftningsrådet Katri Kummoinen, tfn 09-160 675 14
lagstiftningsrådet Marjo Lahelma, tfn 09-160 676 72
e-post: fö[email protected]