Ny lag om bostadsaktiebolag gör bolagens interna spelregler klarare

Regeringen fastställde innehållet i lagpropositionen i dag och den avses bli överlämnad till riksdagen vid presidentföredragningen fredagen den 27 mars. Målet är att den nya lagen ska träda i kraft i början av 2010.

Den nu gällande lagen om bostadsaktiebolag bereddes på 1960-1980 -talen, då över 60 % av det nuvarande bostadsbeståndet byggdes. Sedan dess har byggnadssättet utvecklats och aktieägarnas och samhällets krav på boende utkristalliserats. Också kunskapen om hur bostadshusens livslängd kan förlängas och belastningarna på miljön minskas har ökat.

Vikten av att bostadsaktiebolagen mår bra framhävs av det faktum att nästan hälften av befolkningen bor i sådana och de fastigheter som ägs av bostadsaktiebolagen utgör en mycket stor del av nationalförmögenheten. Den nya lagen uppmuntrar till underhåll och förtydligar beslutsfattandet, vilket gör det lättare att inleda nödvändiga byggnadsarbeten i bostadsaktiebolagen.

Tydligare gränser för gemensamt beslutsfattande och aktieägarnas självbestämmanderätt

I propositionen fastställs tydligare gränser för det gemensamma beslutsfattandet och aktieägarnas självbestämmanderätt samt för bolagets och aktieägarnas ansvar.

Förtydligandet gäller främst fördelningen av underhållsansvaret mellan bolaget och aktieägarna, aktieägarnas ändringsarbeten, bolagets beslut om underhåll och ändringsarbete samt innehållet i likställighetsprincipen och beaktande av den då bolaget fattar beslut. Förhållandet mellan aktieägaren och bolagets klargörs även bl.a. genom att bestämmelserna om skadeståndsansvar revideras.

Målet är dessutom en lag som bättre tjänar bostadsaktiebolagen och är lätt att förstå också för bolagens aktieägare och lekmannaledning. I den nya lagen tar man i så stor utsträckning som möjligt större hänsyn till små bostadsaktiebolag, som det finns många av och där ofta inte heller disponenten är någon fackman inom fastighetsbranschen.

Aktieägarnas tillgång till information och möjligheter att påverka förbättras

I aktieägarnas tillgång till information föreslås förbättringar som underlättar tidsplaneringen av reparationer och renoveringar och möjligheterna att förutsäga boendekostnadernas utveckling. Nytt är att förväntade underhållsbehov under de följande fem åren årligen ska tas upp på bolagsstämman. Det blir lättare att delta i bolagsstämmor och tillgången till stämmohandlingar förbättras. Också bokslutskraven gällande användningen av vederlagsintäkter förtydligas för att förbättra aktieägarnas rättssäkerhet.

Bostadsaktiebolagens verksamhetsmöjligheter utvecklas

I propositionen föreslås att bolagens verksamhetsmöjligheter utvecklas bl.a. så att den inbesparing som underhåll utfört av en aktieägare innebär för bolaget ska kunna beaktas då bolaget utför underhållsarbete.

Kostnaderna för en hissinstallation i efterhand fördelas enligt den våning där lägenheterna är belägna. Dessutom ingår i lagen bestämmelser om gemensam upphandling av datakommunikationstjänster och möjligheterna för övergång till en kostnadsfördelning enligt vattenförbrukningen i var och en lägenhet.

Bolagets beslutsfattande i fråga om överlåtelse av obebyggda områden görs klarare, vilket underlättar tillgången till byggnadsmark i bosättningscentrum. Boendetryggheten främjas genom att gränserna för bolagets tillåtna verksamhet klarläggs i fråga om byggande av nya bostäder och placering av vederlagsintäkter.

Skyldighet att anmäla underhållsarbete

Fördelningen av skadeståndsansvaret mellan bolaget och aktieägaren förblir oförändrad. Nytt i sammanhanget är främst aktieägarens skyldighet att på förhand anmäla sitt underhållsarbete till bolaget på samma sätt som när det gäller ändringsarbete. Bolaget kan även övervaka underhållsarbetet. Bolaget ska bevara anmälningar om underhållsarbete och informera övriga aktieägare om saken.

Om bolagets stambyte medför skador för något som aktieägaren är ansvarig för, är bolaget skyldigt att reparera skadan i den utsträckning som har bestämts i bolaget. Bolaget ska underrätta aktieägarna på förhand om sådana underhållsåtgärder som påverkar användningen av lägenheterna.

Bolaget har rätt att låta utföra underhållsarbete på en aktieägares bekostnad om aktieägaren försummar det underhållsansvar han eller hon har enligt lag eller bolagsordningen.

Syftet med aktieägarnas anmälningsansvar och bolagets rätt att övervaka eller låta utföra underhållsarbete är att främja iakttagandet av god byggnadssed då det gäller byggnadsarbeten som utförs av aktieägaren. Detta kan hindra uppkomsten av fuktskador, som kan orsaka stor förödelse.

Också spelreglerna för ändringsarbete förtydligas

Det blir allt vanligare att aktieägaren utför ändringsarbeten och det är därför nödvändigt att också se över bestämmelserna om dem. Aktieägarens rätt att utföra ändringsarbeten i sin lägenhet förblir oförändrad. Anmälningsskyldigheten utvidgas till att omfatta sådana ändringsarbeten som kan påverka användningen av utrymmen i bolagets eller en annan aktieägares besittning under den tid arbetet varar. I anmälningen ska ingå uppgifter som tillåter bolaget eller den andra aktieägaren att bedöma iakttagandet av god byggnadssed samt eventuella skador eller olägenheter till följd av ändringsarbetet.

Särskilda bestämmelser om skadeståndsansvar

Mera övergripande bestämmelser om bolagets och aktieägarens skadeståndsansvar föreslås i den nya lagen. För närvarande tillämpas i allmänhet i praktiken bestämmelserna i den allmänna skadeståndslagen på ersättning av skador som uppkommer i bostadsaktiebolag. Reformen gör situationen klarare.

Aktieägarens skadeståndsansvar förutsätter inte grov oaktsamhet såsom nu är fallet. Att en skada orsakats genom oaktsamhet är tillräckligt för att ansvar ska uppstå. Däremot kan en enskild aktieägare i allmänhet inte heller i fortsättningen ställas till svars för att ha deltagit i beslutsfattandet vid en bolagsstämma, eftersom särskild aktivitet eller kunskap om bolagets angelägenheter inte kan krävas av en aktieägare.

Ytterligare upplysningar: lagstiftningsrådet Jyrki Jauhiainen, tfn (09) 1606 7664
e-post: [email protected]