Rivning och nybygge
Bostadsaktiebolagens beslut om rivning av byggnader och nybyggen underlättades när lagändringarna om rivning och nybygge trädde i kraft den 1 mars 2019.
I praktiken betyder rivning för nybygge att husbolag i tillväxtcentrum river ned eller överlåter de byggnader som kräver grundliga reparationer eller förbättringar för rivning och att det i stället för dem byggs mera nya bostäder eller andra lägenheter.
I praktiken är det i allmänhet ekonomiskt sett ändamålsenligt med rivning för nybygge främst i sådana relativt låga husbolag som är byggda på 1960–1980-talet, som är i behov av grundliga reparationer och som är belägna i tillväxtcentrum invid goda trafikförbindelser där det finns möjlighet till avsevärt utökad byggrätt. Lagen underlättar genomförandet av markanvändnings- och bostadspolitiken särskilt i städernas tillväxtområden.
Rivning för nybygge kan genomföras på följande fyra sätt:
a) Husbolagets bolagsstämma beslutar med fyra femtedels majoritet om rivning och nybygge. Husbolaget river de gamla byggnaderna och låter bygga nya byggnader, vars aktielägenheter erbjuds de gamla aktieägarna så att dessa lägenheter motsvarar de gamla lägenheterna och aktierna. Tilläggslägenheter erbjuds även andra i enlighet med bolagets beslut. Aktieägare som inte vill delta i projektet har rätt att kräva att deras aktier ska lösas in till gängse pris.
b) Husbolaget överlåter helt eller delvis sin byggnad och sin fastighet till sin samarbetspartner, som river de gamla och bygger de nya byggnaderna. Lägenheterna i de nya byggnaderna erbjuds husbolagets gamla aktieägare i förhållande till aktieägarnas gamla lägenheter. Villkoret för att den gamla byggnaden ska kunna rivas eller överlåtas är fyra femtedels majoritet och en möjlighet i överensstämmelse med likställighetsprincipen att få en motsvarande lägenhet i den nya byggnaden. En aktieägare kan också kräva att hans eller hennes aktier ska lösas in till gängse pris.
c) En investerare eller en byggherre som har förvärvat mer än 90 procent av ett rivningsfärdigt husbolags aktier och deras röstetal har rätt att lösa in de återstående aktierna till gängse pris. En aktieägare har i en sådan situation även rätt att kräva att hans eller hennes aktier ska lösas in till gängse pris.
d) Om husbolagets byggnader dessutom är i rivningsfärdigt skick kan bolagsstämman med fyra femtedels majoritet besluta om försäljning och likvidation av byggnaderna och fastigheterna, så att bolagets nettoförmögenhet fördelas på aktieägarna för att de ska få finansiering för att t.ex. skaffa sig en ny lägenhet någon annanstans.
Rivning och nybygge kan utnyttjas särskilt av sådana husbolag byggda på 1960–1980-talet som är belägna i växande stadsregioner och som har omfattande grundliga reparationer framför sig. Projektens lönsamhet är bl.a. beroende av i vilket skick bolagets byggnader är, deras läge, omfattningen av och värdet på den utökade byggrätten samt parkeringslösningarna.
Rivning och nybygge effektiviserar nyttjandet av den existerande infrastrukturen och sänker infrastrukturkostnaderna och kostnaderna för att röra sig samt utsläppen från trafiken. Genom att förnya byggbeståndet kan man lösa problemen med byggande av dålig kvalitet och bygga mer ekologiska byggnader.
Rivning och nybygge är också särskilt i huvudstadsregionen en betydande metod för att reagera på behovet av bostadsproduktion (exempelvis Helsingfors planerar att 40 procent av alla nya bostäder ska byggas som tillbyggnad). Komprimering av stadsstrukturen gör det möjligt att på ett övergripande sätt utveckla områdena, förbättra produktiviteten samt stärka identiteten och imagen hos områden som är på väg att förfalla.
Vid rivning och nybygge måste finansieringen till bolaget och aktieägarna förhandlas på nytt. En del av aktieägarna har nödvändigtvis inte råd att fortsätta som aktieägare i bolaget.
Tidigare skulle ett bostadsaktiebolag enhälligt besluta om rivning av byggnaderna. I den gamla lagen hade det inte beaktats att värdet på aktieägarnas bostäder, besittningsrätten till lägenheterna och den jämlika behandlingen av aktieägarna även kan genomföras så att gamla aktieägare erbjuds nya bostäder i den nya byggnaden. Av kravet på enhällighet har det följt att en enda aktieägare i praktiken har kunnat förhindra sådan rivning för nybygge som alla andra aktieägare har biträtt.
Fyra femtedels majoritet är nödvändig för beaktande av husbolagens aktielägenheter, lägenheternas användningsändamål, gängse värde, kostnadsansvar och aktieägarnas olikhet. En fyra femtedels majoritet beräknas på det röstetal som de aktieägare som deltar i bolagsstämman har och på de vid stämman företrädda aktierna. På detta sätt kan en aktieägare inte genom sin passivitet förhindra en förändring som den stora majoriteten aktivt biträder.
För att alla aktieägare säkert ska kunna delta i bolagsstämman personligen eller vara företrädda av ett ombud ska tiden för kallelse till stämman vara längre än normalt, minst två månader, och en detaljerad plan ska på förhand utarbetas om rivningen och nybyggnaden för aktieägarna.
Olika aktieägare har beaktats i kravet på fyra femtedels majoritet, i de detaljerade kraven på innehållet i den plan som gäller rivning för nybygge och i kraven på stämmokallelsen. Det är nödvändigt att kallelsen till bolagsstämman utfärdas minst två månader före stämman för att varje aktieägare ska hinna förhandla med sin bank om konsekvenserna av rivningen och nybygget för sina lån.
Husbolaget ska dessutom begära ett utlåtande om planen av en oberoende sakkunnig i fastighetsbranschen så att de aktieägare som ska fatta beslut om projektet får tillgång till utlåtandet, eftersom aktieägarna i ett husbolag i allmänhet inte själva är sakkunniga när det gäller byggande, bostadshandel eller investeringar i fastigheter.
Behovet av bostadsbyte - tillfällig bostad eller permanent flyttning till en annan bostad - har beaktats i de detaljerade kraven på information i den plan som gäller rivning och nybygge, i kraven på stämmokallelsen, i rätten för den aktieägare som motsätter sig projektet att yrka att hans eller hennes aktier ska lösas in till gängse pris samt i det faktum att upphörandet av besittningsrätten till den gamla bostaden är bundet till betalningen av inlösningspriset (fortsätter t.o.m. 3 månader efter betalning).
Ett projekt som avser rivning för nybygge pågår alltid i många år. En heltäckande plan och ett utlåtande av en oberoende sakkunnig underlättar även försäljningen av den framtida bostaden, om aktieägaren behöver frigöra sig från projektet under tiden mellan inledandet och avslutandet av projektet.